Gayrimenkul hukuku, arazi, arsa, ev, daire, iş yeri ve bina gibi taşınmaz (yerinden oynatılamayan) mallarla ilgili her türlü hukuki ilişkiyi, mülkiyet haklarını ve bu varlıklar üzerinde doğan uyuşmazlıkları düzenleyen eşya hukukunun en kapsamlı alt dalıdır.
Ekonomik değeri oldukça yüksek olan taşınmaz varlıkları konu aldığı için, kanun koyucu gayrimenkul hukukuna ilişkin işlemleri (satış, devir, rehin vb.) çok sıkı şekil şartlarına bağlamıştır. Türkiye’de bu alan, temel olarak Türk Medeni Kanunu (TMK), Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu çerçevesinde yürütülür.
Taşınmaz malların alım-satımı, paylaşımı, kullanımı veya haksız müdahaleler neticesinde Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde en çok görülen dava türleri şunlardır:
Gayrimenkul hukukunun en önemli ve en karmaşık dava türüdür. Kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz bir şekilde düzenlenen tapu kayıtlarının gerçek hak sahibine döndürülmesi amacıyla açılır. Başlıca sebepleri:
Muris Muvazaası (Mirasçıdan Mal Kaçırma): Bir kimsenin, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gayrimenkulünü ölümünden önce bir başkasına (örneğin sadece bir çocuğuna) satış gibi göstererek devretmesi durumunda, diğer mirasçıların açtığı iptal davasıdır.
İrade Fesadı: Tapu devrinin hile, korkutma (tehdit) veya yanıltma yoluyla gerçekleştirilmiş olması.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması: Gayrimenkul satışı için verilen vekaletnamenin, vekil tarafından kötüye kullanılarak malın ucuza veya usulsüzce devredilmesi.
Bir taşınmazın birden fazla ortağı (hissedarı) varsa ve bu ortaklar malın nasıl paylaşılacağı veya satılacağı konusunda anlaşamıyorsa açılan Sulh Hukuk Mahkemesi davasıdır. Mahkeme, gayrimenkulü eğer mümkünse aynen taksim eder (bölüştürür); mümkün değilse icra yoluyla satarak elde edilen geliri payları oranında hissedarlara dağıtır.
El Atmanın Önlenmesi: Bir kişinin, size ait bir gayrimenkulü (arsayı, daireyi vb.) izniniz olmadan haksız bir şekilde kullanması, işgal etmesi durumunda bu müdahalenin sonlandırılması için açılan davadır.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı): Haksız işgalcinin, gayrimenkulü geriye dönük olarak (en fazla 5 yıl) kullandığı süre boyunca mülk sahibine ödemek zorunda olduğu bir nevi "kira bedeli" niteliğindeki tazminattır. Genellikle el atmanın önlenmesi davası ile birlikte talep edilir.
Hisseli (paylı) mülkiyetlerde, hissedarlardan birinin kendi payını tamamen üçüncü bir kişiye (yabancıya) satması durumunda, diğer mevcut hissedarların o payı öncelikle satın alma hakkı vardır. Bu hakka şufa hakkı denir. Satışı öğrenen hissedar, yasal süreler içinde alıcıya karşı dava açarak o payın kendisine devredilmesini talep edebilir.
Kamulaştırma Davaları: Devletin, kamu yararı adına (yol, okul, hastane yapımı gibi) şahsa ait bir gayrimenkule el koyması sürecinde, mülk sahibine teklif edilen bedelin az bulunması durumunda açılan "bedel tespiti ve artırımı" davasıdır.
Kamulaştırmasız El Atma: İdarenin (belediye veya bakanlıkların), kanuni kamulaştırma sürecini işletmeden ve mülk sahibine parasını ödemeden fiilen taşaınmaza el koyması durumunda açılan tazminat davasıdır.
Geçit Hakkı: Genel yola çıkışı bulunmayan veya yolu yetersiz olan bir taşınmaz sahibinin, komşu taşınmazdan kendisine bir geçit (yol) verilmesini mahkemeden talep ettiği dava türüdür.
Tapu Tahsis Belgesi Davaları: Gecekondu mevzuatı kapsamında verilen tahsis belgelerinin tapuya dönüştürülmesi uyuşmazlıkları.
Gayrimenkul hukuku sadece davalardan ibaret değildir. Sorun çıkmasını engellemek adına şu sözleşmelerin hazırlanması ve incelenmesi de bu alanın temelini oluşturur:
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan, teknik ve hukuki detayları (teslim süresi, cezai şartlar, malzeme kalitesi) hayati önem taşıyan sözleşmelerdir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri: İleride yapılacak asıl satışın taahhüt edilmesidir. Noterde resmi şekilde yapılması ve tapuya şerh edilmesi şarttır.
Kira Sözleşmeleri: Tahliye taahhütnameleri, kira tespit ve uyarlama şartlarının yasal mevzuata uygun düzenlenmesi.
???? Önemli Hatırlatma: Türkiye'de gayrimenkul satış ve devir vaatleri, emlakçılarda veya kendi aranızda imzalayacağınız adi yazılı sözleşmelerle geçerlilik kazanmaz. Taşınmaz mülkiyetinin devri resmi olarak yalnızca Tapu Müdürlüklerinde yapılan resmi senetle, satış vaadi ise Noterlerde resmi şekilde yapıldığında hukuki koruma sağlar. Bu nedenle, yüksek maddi yatırımlar içeren gayrimenkul işlemlerinde hak ve para kaybı yaşamamak için sürecin başından itibaren uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışılması en güvenli yoldur.
Turkish
English
Russian
German
