Babadan veya dededen kalan bir arsa var... Yıllar önce hissedarlardan biri, "Nasıl olsa burası bizim" diyerek kendi cebinden harcadığı parayla o arsaya bir ev yaptı, bir tesis kurdu veya meyve bahçesi ekti. Yıllar geçti, kardeşler veya akrabalar arasında anlaşmazlık çıktı ve o arsanın satılması (İzale-i Şüyu) gündeme geldi.
İşte en büyük kriz tam bu noktada patlak verir: "Arsayı satalım ama üstündeki evi benim paramla yaptım, evin parasını size yedirmem!"
Türk Medeni Kanunu'nun katı kuralları ile Anadolu'nun ailevi gerçekleri arasındaki bu çatışma, hukukumuzda Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası ile çözülmektedir. Bu makalemizde, başkasının veya ortak olduğunuz bir arsanın üzerine yaptığınız yatırımın (evin, ağacın, deponun) bedelini diğer hissedarlara kaptırmamak için izlemeniz gereken hukuki yolu Yargıtay içtihatları ışığında detaylıca inceliyoruz.
Bu davaların temelinde yatan sorunu anlamak için Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 718'i bilmek gerekir. Kanun der ki; "Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer."
Hukuktaki bu kurala "Bütünleyici Parça" (Mütemmim Cüz) kuralı denir. Yani aksine bir mahkeme kararı yoksa, arsanın üzerine kim ev yaparsa yapsın veya kim ağaç dikerse diksin, o ev ve ağaçlar arsanın tapu sahiplerine ait sayılır. Dolayısıyla arsa satıldığında, evin parası da tüm hissedarlara tapudaki payları oranında bölünür. Kendi parasıyla ev yapan kişi ağır bir zarara uğrar.
Mülk üzerindeki yapıların (muhdesat) kendi paranızla ve emeğinizle yapıldığını resmi olarak mahkeme kararıyla tescil ettirdiğiniz davadır. Ancak bu dava, her canınız istediğinde "Gidip şu evin bana ait olduğunu tescil ettireyim" diyerek açılamaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, bu davanın açılabilmesi için davacının güncel bir hukuki yararı olmak zorundadır. Peki nedir bu hukuki yarar?
Arsa hakkında açılmış ve devam eden bir Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) davası olmalıdır.
Veya arsa hakkında idare tarafından başlatılmış bir Kamulaştırma işlemi bulunmalıdır.
Eğer ortada bir satış veya kamulaştırma riski yoksa, durduk yere bu davayı açarsanız mahkeme "Şu an bu tespiti istemekte hukuki bir yararın yok" diyerek davanızı usulden reddeder.
Süreç Nasıl İşler? İzale-i şüyu davası sırasında siz "Bu evi ben yaptım" dediğinizde, diğer hissedarlardan en az biri bile bunu inkar ederse (kabul etmezse), Sulh Hukuk Hakimi size Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası" açmanız için kesin bir süre (genellikle 2 hafta) verir. Bu davayı açtığınızda, İzale-i Şüyu davası durur ve sizin açtığınız bu davanın bitmesi beklenir (Bekletici mesele).
"Evi ben yaptım" demek yeterli değildir; bunu kanıtlamakla yükümlüsünüz. Davalı konumundaki diğer hissedarlar "Hayır, babamızın parasıyla yapıldı" veya "Hepimiz para koyduk" diyebilir.
Bu davada tanık beyanları en güçlü delillerden biridir. Evin yapım sürecini bilen komşular, akrabalar veya o inşaatta çalışan ustalar dinletilir. Ayrıca şu belgeler davanın kazanılmasında kritik rol oynar:
İnşaat malzemelerine (çimento, demir vb.) ait faturalar,
Belediyeden alınan yapı ruhsatı veya yapı kayıt belgesi (İmar Barışı belgeleri),
Evin elektrik, su veya doğalgaz aboneliklerinin kimin adına ve hangi tarihten beri aktif olduğu,
Evin yapıldığı dönemde davacının o inşaatı finanse edebilecek maddi güce sahip olduğunu gösterir banka veya gelir kayıtları.
Dava kazanılıp arsa icra yoluyla satıldığında, elde edilen paranın dağıtımı Yargıtay'ın çok özel bir matematiksel formülüne göre yapılır. Evi yapan kişi, evin satış değerini tek başına cebine koymaz; satış bedeli oranlanarak dağıtılır.
Örnek Hesaplama:
Diyelim ki arsa üzerindeki evle birlikte toplam 10.000.000 TL'ye satıldı.
Bilirkişi satıştan önce arsanın çıplak değerini 6.000.000 TL, evin (muhdesatın) değerini ise 4.000.000 TL olarak belirlemişti.
Arsanın Oranı: %60
Evin (Muhdesatın) Oranı: %40
Satıştan elde edilen 10 Milyon TL'nin %40'ı (yani 4 Milyon TL) doğrudan davayı kazanan (evi yapan) kişiye verilir. Kalan %60'lık kısım (6 Milyon TL) ise arsanın tapudaki hissedarları arasında (evi yapan kişi de dahil olmak üzere) payları oranında paylaştırılır.
Sürecin önemini ve bu davanın açılmamasının yaratacağı maddi yıkımı aşağıdaki tabloda görebilirsiniz:
| Durum | Evin (Muhdesatın) Bedeli | Evi Yapanın Durumu | Diğer Hissedarların Durumu |
| Dava Açılmazsa | Arsanın toplam değeri içine katılır. | Kendi cebinden harcadığı parayı kaybeder, sadece tapudaki arsa payını alır. | Hiç para harcamadıkları evin bedelinden haksız kazanç sağlarlar (Sebepsiz zenginleşme). |
| Dava Açılıp Kazanılırsa | Satış parasından oranlanarak ayrılır. | Kendi yaptığı evin parasını tam olarak (veya orantısal payla) geri alır. | Sadece boş arsanın değeri üzerinden kendi paylarına düşen miktarı alırlar. |
Ortaklığın giderilmesi süreçlerinde, hissedarların birbirine karşı en büyük silahı muhdesat iddialarıdır. Bu davalarda usule ilişkin hatalar (hukuki yarar olmadan dava açmak, tanıkları doğru yönlendirmemek veya bilirkişi raporlarındaki hatalı oranlamalara süresinde itiraz etmemek), yıllarca dişiyle tırnağıyla birikim yapıp ev inşa eden kişilerin tüm emeğinin diğer hissedarlara paylaştırılmasına yol açar.
Haklı olmak hukukta yetmez; hakkınızı usulüne uygun, eksiksiz ve güçlü delillerle talep etmeniz gerekir. Ortak mülkler üzerindeki emeklerinizi, yatırımlarınızı korumak ve İzale-i Şüyu sürecinde haksızlığa uğramamak adına atılacak yasal adımlar için, Gölcük'te bulunan danışmanlık ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
Turkish
English
Russian
German
